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Travaux irréguliers- De l’importance de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux

Le Conseil d’Etat vient de juger que les travaux irréguliers n’ont plus à être régularisés lors d’une demande de permis si leur irrégularité n’a pas été relevée dans le délai de récolement des travaux …/…

…/… Les travaux réalisés sans autorisation préalable ou en méconnaissance de l’autorisation délivrée peuvent constituer un obstacle important à la réalisation d’un nouveau projet.

En  effet, il est jugé, depuis longtemps, qu’en cas de construction irrégulièrement édifiée, le maire de la commune est tenu de refuser les demandes de permis de construire ou de déclaration préalable sauf à ce que le pétitionnaire régularise l’ensemble de la construction (Conseil d’Etat, 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n°51172 – pour consulter cette décision, cliquer ici).

Cette règle qui, pendant longtemps, était imprescriptible était source d’insécurité juridique.

Par exemple, l’acheteur qui avait fait l’acquisition en toute bonne foi d’un immeuble intégralement ou pour partie irrégulièrement édifié par l’ancien propriétaire ne pouvait plus faire évoluer son bien sauf à devoir régulariser les constructions irrégulières.

Or, la régularisation de ces constructions n’était pas toujours possible selon les dispositions d'urbanisme en vigueur.

Dans un tel cas de figure, un propriétaire se trouvait dans l’impossibilité de faire évoluer son bien sauf à devoir détruire l’existant réalisé irrégulièrement.

En réponse à ces difficultés, l’article 9 de la Loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi «ENL» a tempéré l’application de cette règle en mettant en place une « prescription administrative ».

Désormais, l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme prévoit qu’un maire ne peut plus s’opposer à une demande de permis au motif que des constructions ont été irrégulièrement édifiées, passé un délai de 10 ans après leur achèvement sauf dans les cas listés par le second alinéa de cet article.

L’arrêt du Conseil d’Etat du 26 novembre 2018 (pour consulter cette décision, cliquer ici) s’inscrit dans cette même logique de sécurité juridique en introduisant un nouvel infléchissement à la jurisprudence « Thalamy » pour les pétitionnaires ayant déposé une déclaration d’achèvement des travaux.

Les faits à l’origine de cet arrêt étaient les suivants :

Le maire de SAINT-GELY-DU-FESC (34) avait délivré, en juin 2012, à des particuliers un permis de construire en vue de surélever, une partie de leur maison à usage d'habitation dont la construction avait été autorisée par un premier permis de construire délivré en juillet 2005.

Un voisin hostile à ce projet a demandé au tribunal administratif de MONTPELLIER puis à la cour administrative d’appel de MARSEILLE d’annuler ce permis.

Pour ce faire, le voisin faisait notamment valoir que l'implantation d'une partie de la façade nord de la construction réalisée au titre du permis de construire accordé en juillet 2005 ne respectait pas celui-ci.

De la sorte, il était soutenu que le permis de juin 2012, en litige, ne pouvait être délivré sans que les pétitionnaires aient été invités à déposer une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction existante qui ne respectaient pas le permis de 2005.

Etait ainsi invoqué la règle édictée par la jurisprudence « Thalamy ».

Les bénéficiaires du permis ne niaient pas que l'implantation d'une partie de la façade nord de la construction réalisée ne respectait pas le permis de construire accordé le 7 juillet 2005 mais ils faisaient valoir que la commune n'avait pas relevé cette non-conformité lorsqu'elle avait procédé au récolement des travaux le 1er juillet 2008 après l’envoi de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.

Or, la commune dispose en principe d’un délai de trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement pour contester la conformité des travaux (R. 462-6 du Code de l’urbanisme), ce délai étant porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R. 462-7 du même code. 

Ainsi, les pétitionnaires faisaient valoir que, passé ce délai de récolement, la commune ne pouvait plus contester la conformité des travaux de sorte que la règle édictée par la jurisprudence « Thalamy » ne pouvait leur être opposée.

En dépit de cette argumentation, la cour administrative d’appel de MARSEILLE a annulé le permis litigieux.

Les bénéficiaires du permis annulé se sont pourvus en cassation devant le Conseil d’Etat, lequel  a suivi leur argumentaire et a en conséquence cassé l’arrêt de la cour administrative d’appel de MARSEILLE.

Pour ce faire, la haute juridiction a estimé qu’ : «  Il résulte des articles L. 462-2 et R. 462-2 du Code de l'urbanisme que lorsque le bénéficiaire d'un permis ou d'une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l'autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l'a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée. »

La déclaration d’achèvement de travaux fait donc désormais obstacle à une contestation de la conformité des travaux par l’autorité administrative lorsque les délais prévus aux dispositions des articles R. 462-6 et suivants sont expirés, introduisant ainsi une exception nouvelle à la jurisprudence « Thalamy ».

Le dépôt d’une déclaration d’achèvement de travaux continue donc d’être un outil particulièrement sécurisant pour les pétitionnaires.

En effet, pour rappel, l’article R. 600-3 du code de l’urbanisme lui confère également un rôle déterminant pour fixer la date limite du délai de recours des tiers en prévoyant qu’aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai de six mois à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement, achèvement qui, sauf preuve contraire, est réputé établi lors de la réception de la déclaration d'achèvement.

Force est ainsi de constater que la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux prévue à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme participe incontestablement à la sécurisation des projets immobilier.