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Protection du logement de la famille détenu par une SCI

Lorsque le logement de la famille appartient à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, la protection offerte par l’article 215, alinéa 3, du code civil peut s’appliquer sous certaines conditions…/…
…/... La loi confère au logement familial une protection contre les initiatives que pourrait prendre un des époux seul. 

Ainsi, l'article 215, alinéa 3 du Code civil dispose que :

Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous.

Cette protection permet aux époux, et plus largement à la famille, de se maintenir dans les lieux d’habitation malgré les choix de l’un des époux

Dans un arrêt du 14 mars 2018, la première chambre civile s’est prononcée sur l’étendue de la protection du logement familial lorsque le logement de la famille est apporté à une société civile immobilière (pour voir l’arrêt cliquer ici).

En l’espèce deux époux communs en biens étaient associés d’une société civile immobilière qui avait fait l’acquisition d’un appartement servant de logement pour la famille. Sur les 100 parts qui constituaient le capital social, une seule était détenue par l’épouse et les 99 autres étaient la propriété de l’époux qui, par ailleurs, assumait les fonctions de gérant de la société. Quelques années plus tard une assemblée générale avait autorisé le gérant à céder le bien sans l’accord de son épouse. L’appartement avait ensuite été donné à bail à un couple tiers par le nouvel acquéreur. L’époux gérant associé majoritaire a enfin procédé à la vente de ses parts quelques mois plus tard.

L’épouse évincée a tenté d’obtenir la nullité de la vente et du bail consécutif  au visa de l’article 215 alinéa 3 du Code civil.

Déboutée en première instance comme en appel, elle forma un pourvoi en cassation au motif que lorsqu’un immeuble constitue le logement familial et qu’il appartient à une société civile immobilière dont les époux sont seuls porteurs de parts, la validité de la vente de cet immeuble par le mari gérant est subordonnée au consentement de l’épouse.

La question qui se posait à la Cour de cassation était de savoir si l’associé gérant pouvait sans le consentement de son conjoint, faire vendre le logement de la famille par la société civile qui en est propriétaire.

La Cour écarte le régime protecteur  de l’article 215  par un attendu de principe précisant que: « si l’article 215, alinéa 3, du code civil, qui a pour objectif la protection du logement familial, subordonne au consentement des deux époux les actes de disposition portant sur les droits par lesquels ce logement est assuré, c’est à la condition, lorsque ces droits appartiennent à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité de ceux-ci, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du code civil »

Dans ce cas les époux ne sont pas propriétaires de l’immeuble, ni locataires, ni occupants de droit, ni usufruitiers de sorte que l’article 215, alinéa 3, est écarté. L’époux qui revendique la protection doit donc démontrer l’existence d’un droit à occuper les lieux, quel qu’il soit.

Par cet attendu de principe la Cour de cassation restreint la protection du logement de la famille pour le conjoint associé minoritaire d’une SCI.