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Terme expiré du bail dérogatoire, maintien dans les lieux :

Philippe Papin2016Actualités | 
droit commercial

Terme expiré du bail dérogatoire, maintien dans les lieux :

Quel statut appliquer ? Réponse de la Cour de cassation…/…

Par Philippe PAPIN

Actualités | 
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Terme expiré du bail dérogatoire, maintien dans les lieux :

…/… Les faits :

La société bailleresse TD. a conclu le 14 juin 2010 un bail dérogatoire pour une durée de quatre mois avec la société JB. et Monsieur G. par ailleurs caution.

A l’issue des quatre mois, le locataire :

  • se maintient dans les lieux
  • puis libère ceux-ci le 23 avril 2012 après constat d’huissier
  • remet les clés le 21 mai 2012.

La bailleresse assigne en paiement des loyers et charges arrêtés au troisième trimestre 2012 inclus.

Procédure :

Le tribunal de grande instance, entre autres dispositions, considère que le bail signé le 14 juin 2010 n’est pas soumis au statut des baux commerciaux et condamne au paiement des loyers et charges arrêtés à 11 560 €

Appel de la société TD qui soutient devant la cour que le bail dérogatoire s’est mué en bail soumis au statut des baux commerciaux à compter de son terme du 14 octobre 2010 et qu’il y a donc lieu de condamner le preneur (et sa caution) au paiement des loyers et charges arrêtées à l’échéance du troisième trimestre 2014 cette fois.

Entre-temps la société débitrice fait l’objet d’une procédure collective (liquidation).

Les intimés soutiennent évidemment que le bail était résilié à la date de restitution des clés et qu’il ne s’était opéré à l’issue du délai initial de quatre mois qu’une succession de baux dérogatoires reconduits de quatre mois en quatre mois à l’intérieur du délai de deux ans (applicable à cette procédure antérieure à la loi Pinel qui porte la durée à trois ans).

La cour d’appel de Paris infirme le jugement en ce qu’il a rejeté l’application du statut des baux commerciaux aux relations contractuelles entre les parties et condamne au paiement des loyers et charges jusqu’à l’échéance du troisième trimestre 2014 soit 68 525,65 € aux motifs retenus suivants :

« il s’ensuit que contrairement à ce que soutient Mr G , Le bail dérogatoire n’a pas été tacitement reconduit, qu’il ne s’est pas opéré une succession de baux dérogatoires, reconduits de quatre mois en quatre mois à l’intérieur du délai de deux ans, soumis à l’art. 1736 du Code civil, ce qui aurait eu pour effet de maintenir la relation locative sous le régime du bail dérogatoire, quand bien même la locataire a bien délivré congé avant l’échéance de deux ans et qu’elle ne s’est pas maintenue dans les lieux au-delà du dit délai, dès lors qu’en application de l’article L 145 -3 du code de commerce reprenant l’article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 abrogé auquel les parties ont expressément entendu se soumettre, si à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les articles L 145 -1 et suivants du code de commerce, à savoir ceux relatifs au statut des baux commerciaux »

L’arrêt est attaqué par la caution et le mandataire liquidateur au visa des dispositions de l’art. 1738 du Code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en ces termes :

« mais attendu que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par lesdites articles L 145 –1 du code de commerce ; qu’ayant relevé que les preneurs s’était maintenus les lieux à l’issue du bail dérogatoire fixée au 13 octobre 2010, la cour d’appel en a exactement déduit qu’en application de l’article L 145-5 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014.un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris » naissance le 14 octobre 2010 ».

Commentaire :

Le contrat en l’espèce était de quatre mois. Au-delà, si le locataire est maintenu ou s’est maintenu dans les lieux, ce sont les règles statutaires qui s’appliquent.

Le bail dérogatoire ne peut être reconduit tacitement dans la limite (désormais) de trois ans sauf si le contrat prévoit une reconduction automatique à l’intérieur de cette limite

On voit ainsi l’importance qu’il y a d’attacher un soin tout particulier à la rédaction.

 

Philippe PAPIN

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