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Réforme des baux commerciaux

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droit commercial

Réforme des baux commerciaux

Le décret d'application de la réforme (Loi Pinel du 18 juin 2014) dresse la liste des charges, travaux et impôts qui ne peuvent pas être mis à la charge du preneur. Toute clause contraire est réputée non écrite. (Décret 2014-1317 du 3 novembre 2014)

Par Philippe PAPIN

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Réforme des baux commerciaux

Le décret d’application de la réforme (Loi Pinel du 18 juin 2014) dresse la liste des charges, travaux et impôts qui ne peuvent pas être mis à la charge du preneur. Toute clause contraire est réputée non écrite. (Décret 2014-1317 du 3 novembre 2014)
L'article L 145-40-2 prévoit que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec une clé de répartition entre le bailleur et le preneur. Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel avec régularisation des charges et devra être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel

Ce même article prévoit en outre que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes.

Le décret (C. com. art. R 145-35 nouveau) donne également la liste des charges, impôts et taxes qui ne peuvent pas être imputés au locataire, toute clause contraire étant réputée non écrite :   

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Les travaux d'embellissement peuvent être mis à la charge du locataire si leur montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Les dispositions relatives aux charges, impôts et travaux sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Congé

Désormais le congé, peut être donnépar l’une ou l’autre des parties, non seulement par acte extrajudiciaire mais aussi par lettre recommandée AR (art. L 145-9, al. 5 modifié). Lorsque le congé est donne sous cette dernière forme, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre. Cette disposition s'applique aux contrats en cours le 5 novembre 2014, date de publication du décret.

Philippe PAPIN

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