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La clause de loyer binaire ou clause de loyer variable et le recours au juge. Est-ce possible ?

Philippe Papin2016Actualités | droit commercial

La clause de loyer binaire ou clause de loyer variable et le recours au juge. Est-ce possible ?

Dans un bail commercial les parties ont pu prévoir que le loyer serait composé d’une partie fixe et d’une partie variable basée sur un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. On parle alors de loyer « binaire ». Que se passe-t-il lors du renouvellement si le bailleur demande une réévaluation judiciairement ?

Par Philippe PAPIN

La clause de loyer binaire ou clause de loyer variable et le recours au juge. Est-ce possible ?

…/… La clause de loyer variable est parfaitement licite pour peu qu’elle soit incluse au bail qui prévoit donc le loyer minimum garanti (LMG) et la partie variable consistant en un pourcentage du chiffre d’affaires.

Jusqu’à présent la Cour de cassation jugeait que la fixation d’un loyer renouvelé d’un bail avec loyer binaire ne pouvait être « régie que par la convention des parties ».

Il en ressortait que le juge des loyers commerciaux, si le bail ne prévoyait rien pour le loyer au renouvellement, ne pouvait que se déclarer incompétent de sorte qu’en cas de désaccord le bail se poursuivait avec un loyer identique.

C’est la raison pour laquelle était en pratique insérée par les rédacteurs d’acte une clause prévoyant le recours au juge en cas de désaccord sur le loyer minimum garanti. Ce n’était pas toujours admis par les juges.

La Cour de cassation tranche la question au visa des dispositions (rédaction antérieure au 1/10/2016) de l’article 1134 du Code civil et de celles de l’article L. 145-33 du Code de commerce :

« Attendu que la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdît pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ; que le juge statue alors selon les critères de l’article L 145 – 33 précités, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement client découle » (cassation civile troisième chambre civile 3 novembre 2016 n° 15 – 16 826)

Une décision identique est rendue par la troisième chambre civile le même jour n° 15 – 16.827

Il en ressort que cette solution prévoyant la possibilité du recours au juge ne s’entend que si la clause est claire et bien insérée. En l’absence de clause la solution antérieure prévaut et le bail se renouvellera aux mêmes conditions s’agissant du loyer minimum garanti. Dans ce cas lorsqu’il y a désaccord le bailleur n’aura d’autre choix que de refuser le renouvellement avec ses conséquences (indemnité d’éviction) ou de subir le maintien du loyer de base à un montant inchangé.

 

Philippe PAPIN