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Du bail commercial et de la notion de locaux accessoires, quand le statut (d’ordre public) s’impose…

Une clause contractuelle n’est évidemment pas de nature à faire échec au statut des baux commerciaux …/…

…/… L’arrêt 15/2/2018 n° 16-19 522 (Pour voir cet arrêt cliquer ici) est une bonne illustration à propos de la notion de locaux « accessoires »…

Monsieur X. est propriétaire :

- dans un immeuble d’un local donné en location à la société Y  qui exploite selon bail commercial un commerce de café restaurant

- dans un autre immeuble communiquant par le sous-sol avec le précédent d’un appartement destiné au personnel et servant de local à skis et de réserve donné en location le 11 janvier 2002 toujours à la société  Y., selon bail de droit commun soumis à la loi de 1989.

Le bailleur donne congé à la société locataire de l’appartement pour vendre le logement en application des dispositions de l’art. 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

La société locataire a assigné Monsieur X. en nullité de congé et en remboursement de provision de charges.

L’arrêt attaqué (Aix en Provence 26 avril 2016) avait jugé que le second bail qualifié d’habitation et conclu entre les parties le 11 janvier 2002 était en réalité un bail commercial soumis comme tel au statut et avait donc déclaré nul et de nul effet le congé et débouté le bailleur de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur X. forme un pourvoi s’appuyant notamment sur la clause du bail ainsi libellée :

« Le local faisant l’objet des présentes est destinée au logement du personnel mais ne peut pas être considéré comme un local accessoire indispensable à l’exploitation commerciale du preneur et en conséquence ne présente pas un caractère commercial. Cette condition est essentielle et déterminante pour le bailleur qui n’aurait pas consenti de bail dans le cas contraire ; par ailleurs, de convention expresse, les soussignés déclarent vouloir soumettre la location faisant l’objet des présentes aux textes régissant les baux d’habitation ».

Cette clause contraire ne permet pas d’échapper au statut des baux commerciaux dès lors qu’il était établi que s’agissant d’un logement réservé au personnel et au rangement des skis de la clientèle le local constituait bien un accessoire au sens des dispositions contenues au 1° de l’article L 145-1 du code de commerce: « les dispositions du présent chapitre s’appliquent… aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal.. »

Nous ne saurions trop conseiller d’être prudent, s’agissant du bailleur, lorsqu’il y a location de locaux annexes à un locataire qui jouit déjà d’un bail commercial quant à la soumission au statut des baux commerciaux  ou celle de droit commun du Code civil .La décision s’appréciera cas par cas.