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Bail commercial

Que se passe-t-il lorsque le congé est nul pour défaut de motivation et que le locataire reste dans les lieux ? 

La 3ème chambre civile, par un arrêt du 28 juin 2018, publié au bulletin, apporte deux précisions à l’occasion d’un congé …

En l’espèce, la SCI bailleresse d’un local à usage commercial délivre un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction.

Le locataire assigne en nullité du congé et paiement d’une indemnité d’éviction tout en se maintenant dans les lieux en l’attente du paiement, conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du Code de commerce.

Le congé était délivré sans motif.

Le Tribunal avait prononcé la nullité du congé et reconnu le droit à une indemnité d’éviction.

La cour d’appel de Colmar (arrêt du 29 mars 2017) a confirmé le jugement et admis le droit au locataire d’obtenir une indemnité d’éviction après que la nullité du congé ait été prononcée.

Saisie du pourvoi par la SCI bailleresse, la Cour de cassation indique que :

« Un congé délivré sans motif ou pour motif équivoque par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction ».

D’autre part, la nullité du congé est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur, lequel :

  • Soit, renonce à la nullité du congé et sollicite une indemnité d’éviction et se maintient dans les lieux en l’attente du paiement, conforment aux dispositions de l’article L 145-28 du Code de Commerce,
  • Soit se prévaut de la nullité du congé et opte pour la poursuite du bail.

Il en résulte, selon la Cour de cassation, que « la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier ». (Pour voir l’arrêt cliquer ici)

La position est parfaitement claire.

C’est le locataire qui décide…