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Vente d’un terrain à bâtir déclaré ensuite inconstructible

Celine Papin Avocate AngersActualités | 
droit immobilier

Vente d'un terrain à bâtir déclaré ensuite inconstructible.

Dans un arrêt du 13 novembre 2014, la Cour de cassation décide, dans un cas où les acquéreurs savaient lors de la vente que le terrain qu'ils achetaient était partiellement inondable, qu'ils ne pouvaient pas se prévaloir d'une erreur sur la substance afin de voir leur action en annulation de la vente prospérer.../...

par Céline PAPIN

Actualités | 
droit immobilier

Vente d’un terrain à bâtir déclaré ensuite inconstructible.

Dans cette affaire, un couple avait acheté un terrain, pour y construire une maison. Un certificat d'urbanisme (CU), annexé à l'acte de vente, précisait que le terrain était en partie constructible, une autre partie étant classée en zone inondable. Deux mois plus tard, le terrain était cependant classé intégralement en zone inconstructible, à raison de sa « submersibilité », et le permis de construire est donc refusé à l'acquéreur. Celui-ci décide alors de demander la résolution de la vente sur le terrain de la garantie des vices cachés et, à défaut, son annulation sur le fondement de l' « erreur sur la substance » du fait de l'inconstructibilité étendue à la totalité du terrain.

La Cour de cassation ne retient pas la garantie des vices caché car, au jour de la vente, le terrain était partiellement constructible et donc la preuve qu'au jour le la vente « le vice d'inconstructibilité » antérieur à la vente n'était pas rapporté.

La Cour de cassation écarte également l'erreur alléguée en jugeant que le couple ne pouvait « ignorer l'enquête publique » enquête qui « avait fait l'objet d'une large publicité ». Le couple avait en outre accepté d'acquérir en toute connaissance de cause (au vu du CU) un terrain partiellement inondable... et donc partiellement inconstructible. Il ne pouvait enfin invoquer une décision administrative postérieure à la vente (en l'espèce l'arrêté préfectoral) classant le terrain intégralement en zone inconstructible, « l'extension de l'inconstructibilité à toute la surface du terrain, et le refus du permis de construire, n'étant pas inéluctables au jour de la vente. » (Cass. 3e civ. 13.11.2014 n° 13-24027).

Au-delà de l'espèce, cet arrêt revêt un intérêt essentiel quant au problème de l'alternative ou du concours entre l'action en nullité de la vente et l'action en garantie des vices cachés, en cas d'inconstructibilité de l'immeuble vendu.

Céline PAPIN

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