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Un point sur les nouvelles modalités de restitution du dépôt de garantie

Celine Papin Avocate AngersActualités | 
droit immobilier

Un point sur les nouvelles modalités de restitution du dépôt de garantie

La loi Alur du 24 mars 2014 a retouché l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 …/….

par Céline PAPIN

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droit immobilier

Un point sur les nouvelles modalités de restitution du dépôt de garantie.

Le texte ainsi modifié dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014 s'applique désormais non seulement aux baux d'habitation (location nue) mais aussi, aux locations de meublés occupées à titre de résidence principale. (Nouvel article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Outre d'éventuels impayés, un bailleur peut déduire du dépôt de garantie des frais de remise en état du logement, pour des dégradations imputables au locataire. Il doit pouvoir justifier de ces frais, même par de simples devis.
Le dépôt de garantie (ou le solde) doit en principe être rendu à un locataire sous deux mois à compter de la restitution des clés ; ce délai étant toutefois ramené à un mois en d'état des lieux de sortie« conforme » à l' état des lieux d'entrée.
À défaut de restitution de la totalité ou du solde de dépôt de garantie dans les délais, un locataire peut réclamer en sus et à titre de réparation, « une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard ».
Le bailleur aura la possibilité de s'y opposer dès lors que le locataire n'a pas indiqué sa nouvelle adresse au moment de la restitution des clefs.
Lorsqu'un logement est situé dans un immeuble collectif, et sous réserve de procéder à un « arrêté des comptes provisoire », la loi Alur autorise le bailleur à conserver en attendant l'arrêté annuel des comptes, une partie du montant du dépôt de garantie à titre de provision.
Cependant, la provision conservée ne peut dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie, et doit pouvoir être justifiée.
Dans cette hypothèse, la régularisation définitive et la restitution du solde (éventuel) du dépôt de garantie est à effectuer dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
À s'en tenir à la lettre du dispositif transitoire prévu par la loi Alur, les nouvelles règles s'appliquent exclusivement aux contrat signés à compter du 27 mars 2015.
Pour tous les contrats en cours à cette date et non renouvelés, c'est le régime antérieur qui doit normalement s'appliquer, la prochaine loi Macron devant préciser les modalités d'application dans le temps de la loi Alur.
A ce titre, le texte voté par le Sénat le 12 mai 2015 prévoit une application du nouvel article 22 à tous les baux en cours.
Selon un avis de la Cour de Cassation du 16 février2015, et d'une nouvelle note publiée par ses soins, il pourrait être soutenu que les nouvelles règles sur le dépôt de garantie s'appliquent à tout bail, quelle que soit sa date de signature...

Céline PAPIN

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