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Sur l’étendue de l’obligation d’information des professionnels dans le cadre d’une vente immobilière

Le 16 décembre 2017, la  Cour de cassation a précisé que les agents immobiliers et notaires ne pouvaient se contenter de délivrer une information incomplète à des acquéreurs concernant des dommages intervenus antérieurement sur le bien immobilier objet de leur intervention.…/…

…/…- Les faits


Les propriétaires d’une maison d’habitation ont confié un mandat de vente à un agent immobilier.

Cet immeuble présentant de nombreuses fissures, les vendeurs ont fait un point avec l’agent immobilier sur l’origine de ces fissures.

Afin d’éviter toute difficulté, l’agent immobilier a transmis les informations recueillies à l’acquéreur qui a reconnu les avoir reçues.

Cette information a de nouveau été matérialisée dans l’acte authentique de vente.

Suite à l’acquisition, de nouvelles fissures sont apparues sur l’immeuble.

Les acquéreurs ont alors assigné leurs vendeurs, l’agent immobilier, le notaire ainsi que l’entreprise qui avait repris les fissures.

  • La procédure

La Cour d’appel a accueilli favorablement l’action en responsabilité engagée contre l’agent immobilier estimant que celui-ci aurait dû effectuer plus de recherches et solliciter plus d’informations concernant le sinistre ancien même si celui-ci était clos.

La Cour d’appel a également accueilli favorablement l’action en responsabilité à l’encontre du notaire puisque celui-ci n’avait pas joint à l’acte authentique le jugement définitif relatif aux désordres anciens qui aurait pu permettre aux acquéreurs de connaître exactement leur ampleur.

La Cour de cassation a rejeté les pourvois engagés par ces professionnels.

(Pour consulter la décision, cliquer ici)

  • Portée de cet arrêt

Cet arrêt, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation, ne peut qu’inciter les professionnels ayant vocation à intervenir dans une vente immobilière à la plus grande rigueur.

En effet, cette décision a pour effet de confirmer que l’obligation de conseil d’un agent immobilier ou d’un notaire est une obligation renforcée.

Ceux-ci ne doivent donc pas simplement démontrer avoir délivré une information à l’acquéreur.

Ils doivent également justifier avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour appréhender l’étendue ainsi que les conséquences exactes des renseignements qui leurs sont confiés concernant les désordres relatifs aux immeubles vendus par leur intermédiaire.

Dans le cas contraire, l’acquéreur aura tout loisir d’indiquer qu’il ne pouvait avoir connaissance de l’état exact du bien en vente et engager leur responsabilité.

Concrètement, concernant l’arrêt commenté, il est reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir sollicité le rapport d’expertise judiciaire qui avait été établi concernant les fissures litigieuses.

Si la position de la Cour de cassation peut paraître sévère, sa portée reste limitée.

Et pour cause, les agents immobiliers et les notaires ne sont tenus d’une obligation d’information qu’au titre des dommages dont ils ont ou auraient dû avoir connaissance.

Ainsi, la Cour de cassation a récemment pu rappeler que la responsabilité d’un agent immobilier ne pouvait être recherchée pour défaut de conseil en cas de survenance de désordres dont les symptômes ne pouvaient être décelés lors de la vente que par un professionnel de la construction.

(Pour consulter la décision, cliquer ici)

De la même manière, la Cour de cassation a toujours exclu de retenir la responsabilité d’un agent immobilier au titre de dommages qui lui ont été cachés par le vendeur.

(Pour consulter une des dernières décisions rendues en ce sens, cliquer ici)