• Actualité du Cabinet PAPIN avocats Angers
  • Une information périodique par l’envoi d’une actualité juridique
  • Des formations adaptées aux besoins de nos clients

Réforme du droit des contrats : le pacte de préférence entre dans la loi

Philippe Papin2016Actualités | 
droit immobilier

Réforme du droit des contrats : le pacte de préférence entre dans la loi.

L’ordonnance n° 2016 131 du 10 février 2016 porte réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. Qu’en est-il du pacte de préférence ? L’entrée est-elle fracassante ?…/…

Par Philippe PAPIN

Actualités | 
droit immobilier

Réforme du droit des contrats : le pacte de préférence entre dans la loi.

…/… Jusqu’alors en cas de violation de cette convention utilisée en droit immobilier les recours ne pouvaient s’appuyer que sur la jurisprudence.Désormais un nouveau texte est créé : L’article 1123 du Code civil ainsi libellé : « le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer aux tiers dans le contrat conclu.

Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat »

Ainsi qu’il résulte des commentaires ce texte ne bouleverse pas la jurisprudence antérieure s’appuyant sur le droit commun des contrats. Il ne traite pas du prix, de la durée ou d’autres conditions(les parties sont totalement libres sur ces sujets de négociation).

En revanche l’art. 1123. introduit une nouveauté.

Rappelons qu’en cas de violation d’un pacte de préférence, lorsque le contrat est conclu avec un tiers au détriment du bénéficiaire , ce dernier, dès lors qu’il veut faire annuler le contrat conclu avec le tiers ou être autorisé à se substituer au dit tiers, doit établir que le tiers non seulement connaissait l’existence du pacte, ce qui n’est pas toujours aisé à prouver, mais aussi connaissait l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir...C’est encore plus malaisé .

L’innovation du texte est la création d’une action interrogatoire.

Le tiers doit poser deux questions au bénéficiaire :

– êtes-vous bénéficiaire d’un pacte de préférence ?
– Avez-vous l’intention de vous en prévaloir ?

La question doit être posée par écrit.

Le délai de réponse doit être fixe et « raisonnable ».

L’écrit doit préciser qu’à défaut de réponse le bénéficiaire ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat ou la nullité de celui-ci.

Question : le tiers aura-t-il toujours intérêt à user de la faculté qui lui est réservée par le texte ?

Dans certaines circonstances la réponse est négative. Nous percevons déjà les limites de cette action interrogatoire ne serait-ce d’ailleurs que sur la notion de « délai raisonnable ».

L’échec de l’action dirigée contre le bénéficiaire pour la plupart du temps défaut de preuve n’entrave pas l’action en réparation du préjudice subi à l’encontre du promettant.

En tout cas un « nouveau front » s’est ouvert et ce, à partir du 1er octobre 2016 date d’entrée en vigueur de l’ordonnance qui ne s’applique pas aux contrats en cours.

 

Philippe PAPIN

RETOUR