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Perte d’ensoleillement : obligation de détruire une extension pourtant conforme à un permis de construire.

Philippe Papin Avocat AngersActualités | 
droit immobilier

lex sed dura lex...
Perte d’ensoleillement : obligation de détruire une extension pourtant conforme à un permis de construire.

Sarah Rebai, habitante d’Essey-les-Nancy (Meurthe-et-Moselle) a récemment défrayé la chronique pour avoir été condamnée par la Cour d’Appel de Nancy à démolir l’extension de son pavillon pourtant réalisée conformément à un permis de construire..../...

Par Philippe PAPIN

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droit immobilier

lex sed dura lex...
Perte d’ensoleillement : obligation de détruire une extension pourtant conforme à un permis de construire.

Sa voisine l’avait en effet assignée au motif que la construction la priverait d’ensoleillement.

La presse se fit alors l’écho d’une décision paraissant sévère et en tout cas disproportionnée. En effet, ordonner la destruction d’une construction au motif qu’elle fait un peu d’ombre n’est pas anodin...

Il convient cependant de rappeler ce que prévoit la loi :

L’article A424-8 du Code de l’Urbanisme dispose in fine:

« [...] Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. »

Ainsi, un permis de construire est légal s’il respecte simplement les règles d’urbanisme, qui ne représentent que la politique urbaine sur un territoire donné.

Pour autant, il n’est pas suffisant de respecter la loi ou les règlements, il convient également de ne pas causer de préjudice aux voisins, en l’espèce une perte d’ensoleillement.

A côté des règles de nature publique du droit de l’urbanisme, existent en effet celles, de nature privée du droit de propriété, fondement absolument essentiel de notre droit.

L’article 2 de la déclaration Des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, de valeur constitutionnelle rappelons-le, reconnaît le droit de propriété comme un droit « Naturel et imprescriptible de l’Homme ».

L’article 544 Code Civil vient d’ailleurs préciser que :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Cet article a servi de fondement à la théorie des troubles anormaux de voisinage. En effet, un propriétaire doit pouvoir profiter de manière complète de son bien, sans qu’un voisin ne puisse lui causer un trouble excessif.

C’est bien le caractère excessif, ou anormal que le juge apprécie pour ordonner ou non la cessation du trouble.

Il n’y a ni barème, ni échelle, c’est donc une appréciation subjective qui prévaut...

A rapprocher, les nuisances olfactives générées par l’exploitation de restaurants brasseries en centre-ville. Dans deux affaires quasi similaires dont a eu à connaitre récemment le Cabinet, la Cour d’appel d’Angers dans un cas condamne l’adversaire fauteur du trouble, et dans l’autre, absout notre client cette fois auteur du trouble...Nous voulons croire que la préparation des dossiers n’y était peut-être pas étrangère...

Philippe PAPIN

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