• Actualité du Cabinet PAPIN avocats Angers
  • Une information périodique par l’envoi d’une actualité juridique
  • Des formations adaptées aux besoins de nos clients

Le droit de propriété reste un droit sacré

Dans un arrêt du 17 mai 2018, la Cour de cassation a réaffirmé que le droit de propriété était un droit qui ne souffrait que de deux exceptions : la cause d’utilité publique et l’usucapion …/…

…/…- Les faits

Un couple s’est installé sur un terrain et y a fait construire une maison d’habitation.

Le propriétaire du terrain a saisi la justice pour solliciter l’expulsion du couple et la destruction de leur immeuble.

A titre principal, les occupants de la maison ont allégué avoir acquis le terrain du fait de la prescription trentenaire.

A titre subsidiaire, ils ont soulevé le bénéfice du droit au domicile, composant du droit au respect de la vie privée protégé par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Les défendeurs insistaient par ailleurs sur le fait que leur grand âge les rendait vulnérables de telle sorte que les demandes formulées à leur encontre étaient manifestement disproportionnées.

La procédure

La cour d’appel a débouté les occupants de leur demande d’usucapion estimant qu’ils ne démontraient pas avoir occupé le terrain convoité depuis plus de 30 ans.

La cour a également jugé que le droit au domicile des occupants, tout comme leur état de vulnérabilité, ne justifiait pas de porter atteinte au droit de propriété.

La Cour de cassation a confirmé cette décision.

Après avoir confirmé que l’occupation des lieux par les défendeurs était inférieure à 30 ans, la Haute juridiction a rappelé que le droit de propriété était un droit absolu protégé par le code civil, la Déclaration universelle des droits de l’Homme et du citoyen mais également par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Dès lors, les demandes formulées contre les occupants de la maison n’étaient pas effectivement disproportionnées.

(Pour consulter la décision, cliquer ici)

Portée de l’arrêt du 17 mai 2018

Cette décision est tout à fait classique puisque les seules atteintes au droit de la propriété immobilière reconnues par la Cour de cassation sont l’usucapion, la procédure de saisie immobilière et l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Au-delà de ces exceptions, le droit de propriété reste absolu.

Des arrêts rappellent par exemple de façon régulière qu’un ouvrage implanté sur un terrain voisin est susceptible d’être démoli si son propriétaire le demande, peu importe l’existence d’une disproportion entre les conséquences entrainées par la destruction et l’ampleur de l’empiètement.

Par ailleurs, la Cour de cassation insiste sur le fait qu’il ne convient pas de rechercher si une telle demande est légitime ou non.

Il a ainsi été jugé à plusieurs reprises que l’exercice du droit de propriété ne pouvait dégénérer en abus.

De la même manière, la Cour de cassation rejette de manière constante les nouveaux arguments avancés par les propriétaires d’un ouvrage implanté sur le terrain d’autrui pour s’opposer aux demandes de destruction notamment

  • le droit au respect de la vie privée des occupants,
  • le droit de propriété du possesseur de l’ouvrage litigieux.

L’originalité de l’arrêt du 17 mai 2018 réside dans le fait que les occupants du terrain ont expressément invoqué le respect au domicile et la disproportion entre la demande du propriétaire et ses conséquences sur les occupants, notamment au regard de leur état de vulnérabilité.

Les défendeurs ont ainsi sollicité de manière implicite le bénéfice des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui autorise le juge à limiter les droits du propriétaire au regard de la situation de son locataire étant précisé que cette loi précise que le droit au logement est un « droit fondamental ».

Cet argumentaire était ambitieux puisque les occupants de la maison ne disposaient évidemment pas d’un bail conclu avec le propriétaire du terrain de telle sorte qu’ils ne pouvaient bénéficier des dispositions de la loi de 1989.

Cependant, de manière tout à fait logique dans cette affaire, la Cour de cassation ne pouvait que confirmer le caractère sacré du droit de propriété.