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La révocation injustifiée d’un syndic de copropriété ouvre droit à une indemnisation

Elu par l’assemblée générale des copropriétaires, un syndic peut être révoqué à tout moment durant l’exercice de son mandat ; mais pas n’importe comment.

En principe, la révocation suppose qu’une résolution spécifique soit votée en AG et doit être justifiée par un motif grave et légitime. 

Or, il peut également arriver que la révocation intervienne suite à la désignation d'un nouveau syndic.
En effet, la loi ALUR de 1965 prévoit que: «quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic» (art 18 V dernier alinéa).

L’ambiguïté du texte rendait incertaine la nécessité de justifier la révocation lorsqu’elle résultait de l’entrée en fonction d’un nouveau syndic.

Or, par une décision du 8 mars 2018 (Cass. civ. 3e 08 Mars 2018, n° 17-12.506), la Cour de cassation est venue sécuriser les droits du syndic révoqué suite à une mise une concurrence.
Dans cet arrêt, l’assemblée générale a révoqué un syndic de façon anticipée. Le syndic a assigné le syndicat des copropriétaires en indemnisation de son préjudice.

Les juges du fond ont rejeté la demande du syndic au motif qu’une mise en concurrence normale qui intervenait au cours de l’exercice de son mandat mettait immédiatement un terme à ses fonctions. De ce fait, il ne pouvait plus percevoir d’honoraires après à cette date.

La Cour de cassation a censuré cette solution au motif que la révocation d’un syndic, par la prise en fonction d’un nouveau syndic, devait être justifiée par un motif légitime. Les juges auraient dû rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnités.
(Pour consulter l’arrêt cliquer ici)
Ainsi, même dans l’hypothèse où la révocation intervient suite à une mise en concurrence, l’absence de justification ouvre droit à une indemnisation 

Céline PAPIN et Clara BOIVIN (Stagiaire)