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Du nouveau en matière de contentieux des autorisations d’urbanisme

9 nouvelles mesures, issues des préconisations du rapport Maugüé remis en janvier 2018 font ainsi leur entrée dans le code de l'urbanisme et le code de justice administrative 


Ces dispositions, issues du décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018, publié au Journal Officiel du 18 juillet visent à améliorer l'efficacité du traitement des recours contre les autorisations d'urbanisme.

  • Une mention supplémentaire dans les décisions d'octroi d'autorisation

Les articles R.424-5 et R.424-13 du Code de l'urbanisme sont modifiés afin que la date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation du pétitionnaire (C. urb, art. R.423-6) soit mentionnée dans la décision octroyant le permis, la non-opposition à déclaration préalable et le certificat d'autorisation tacite.

En effet, en cas de contentieux, cette information est indispensable à l’appréciation du nécessaire intérêt à agir du requérant (C. urb., art. L.600-1-1 et L.600-1-3). La nouvelle formalité mise à la charge de l’administration permettra ainsi au bénéficiaire de l’autorisation, à l’auteur du recours et au juge de disposer d'une information décisive en évitant tout débat inutile.

Cette mesure a vocation à s'appliquer aux demandes d'autorisation et déclarations préalables déposées depuis le 1er octobre 2018 mais aussi, en application d'une jurisprudence classique, aux instructions en cours à cette date (CE, 7 avr. 1976, n° 99013).

  • L’encadrement des conditions de recevabilité des requêtes

Un nouvel article R.600-4, intégré au Code de l'urbanisme, impose désormais au requérant de fournir les pièces nécessaires à l'appréciation de son intérêt à agir (titre de propriété, promesse de vente, bail, contrat préliminaire, contrat de bail ou tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant). Cette obligation est prescrite sous peine d'irrecevabilité pour toute requête dirigée contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol intervenue après le 1er octobre 2018.

Les requêtes introduites par les associations doivent également, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées de leurs statuts, ainsi que du récépissé attestant de leur déclaration en préfecture.

Le texte ne prévoyant aucun délai pour le dépôt de ces pièces ne fait pourtant pas état d'une quelconque possibilité de régularisation en cours d'instance…

Le rapport Maugüé, laisserait d’ailleurs entendre que l'inertie du requérant puisse être sanctionnée, après mise en demeure du juge, par une ordonnance d'irrecevabilité manifeste.

  • Un nouveau cas de désistement d'office

Le décret introduit dans le Code de justice administrative un nouvel article (L.612-5-2) qui réaménage la procédure de référé-suspension. Cette mesure, généralisée à l’ensemble des contentieux devant les juridictions administratives est applicable aux requêtes à fin d’annulation ou de réformation enregistrées à compter du 1er octobre 2018. Elle prévoit qu'en cas de rejet d'une demande de suspension de permis fondé sur une absence de moyen propre à créer un doute sérieux quant à sa légalité, le requérant sera tenu de confirmer (sauf pourvoi en cassation contre l’ordonnance de référé) le maintien de sa requête au fond dans le mois suivant la notification de rejet. A défaut, il sera réputé s'être désisté.

  • La suppression de la voie de l'appel dans les zones tendues

Cette mesure prévoyant la suppression du degré d’appel pour tout recours contre un permis de construire ou d’aménager dans les zones où s’applique la taxe sur les logements vacants est prolongée jusqu’au 31 décembre 2022

  • Le renforcement du mécanisme de cristallisation des moyens

La cristallisation du débat est un dispositif permettant au juge de fixer une date au-delà de laquelle les moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués. Ce mécanisme devient désormais automatique en application du nouvel article R.600-5 du Code de l'urbanisme : les parties ne pourront plus invoquer de moyens nouveaux, passé un délai de 2 mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense, étant précisé qu'à tout moment, cette date pourra être reportée par le magistrat si le jugement de l'affaire le justifie.

  • L'encadrement des délais de jugement

Aux termes d'un nouvel article R.600-6 du Code de l'urbanisme, le juge devra ainsi statuer, en première instance comme en appel, dans un délai de 10 mois sur les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements ou contre les permis d'aménager un lotissement.

  • Un risque contentieux réduit pour les constructions achevées

L'article R.600-3 du Code de l'urbanisme limite ainsi dans le temps la possibilité d'introduire un recours en annulation une fois la construction achevée. Le délai initialement fixé à un an à compter de l'achèvement des travaux est ramené à 6 mois afin de sécuriser les pétitionnaires.

  • Un certificat de non-recours

Le décret introduit dans le Code de l'urbanisme un article R.600-7 qui permet au titulaire d'une autorisation d'urbanisme d'obtenir une attestation de non-recours auprès du greffe de la juridiction administrative susceptible d'être concernée. Ce certificat attestera de l'absence de recours, d'appel ou de pourvoi ou indiquera, à l'inverse, la date d'enregistrement d'un recours, appel ou pourvoi existant. Cette mesure visant entre autre à faciliter les cessions de biens, ne doit pas être surévaluée dans la mesure où un tel document reste purement informatif et ne peut véritablement garantir le caractère définitif d'une autorisation.

  • Modification du champ d'application de l'obligation de notification des recours

Le champ d'application de l'obligation de notification des recours fixée par l'article R.600-1 du Code de l'urbanisme évolue. Jusqu'à présent, le texte visait notamment les requêtes dirigées contre les décisions de non-opposition à déclaration préalable, de permis de construire, d'aménager ou de démolir. Il est désormais rectifié pour étendre l’obligation de notification aux recours introduits contre toutes décisions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol, ce qui inclut les refus de retrait ou d'abrogation et les refus de constat de caducité.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er octobre prochain.