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Charges locatives : Pas de sanction, ni prescription en cas d’absence de régularisation !

Celine PAPIN2017Actualités | 
droit immobilier

Charges locatives : Pas de sanction, ni prescription en cas d’absence de régularisation !...

Telles sont les affirmations de la Cour de cassation dans une récente décision rendue à l’occasion d’une affaire opposant locataires et bailleur (Civ.3ème, 9 nov.2017, n° 16-22.445).…/…

par Céline PAPIN

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Charges locatives : Pas de sanction, ni prescription en cas d’absence de régularisation !...

…/… Un litige opposait les locataires d’une HLM à leur bailleur social, concernant les provisions de charges versées au titre des exercices 2007 à 2014 et pour lesquelles aucune régularisation n’avait été effectuée.

Les locataires ont alors tenté d’obtenir le remboursement intégral de leurs provisions, faute pour le bailleur d’avoir, ainsi que la loi l’y oblige (article 23 de la loi de 1989), d’avoir procédé à des régularisations annuelles.

La jurisprudence rendue jusqu’alors sur la question pouvait leur laisser entendre qu’ils obtiendraient satisfaction (Civ.3ème, 9 juin 2015, n° 14-15.444 ; Nancy, 7 févr.2013, n° 12/00353) ou qu’ils pourraient obtenir une réduction du montant des provisions qu’ils avaient versées (Civ.3ème, 18 juin 2002, n°01-01.856).

Ils n’ont cependant obtenu satisfaction, ni en cour d’appel, ni en cassation, les juges estimant que l’obligation de régularisation annuelle n’était assortie d’aucune sanction, et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans les délais de prescription.

En l’espèce, le bailleur avait fourni les justificatifs de charges ainsi que leur clef de répartition entre locataires, en cours de procédure.

C’est la raison pour laquelle les locataires ont toutefois obtenu le remboursement des provisions de charges indûment versées au-delà du délai de prescription de l’action.

C’est au visa de l’article 2224 du code civil que la Cour de cassation sanctionne les magistrats de la cour d’appel pour avoir retenu la date de paiement des provisions indues, comme point de départ du délai de prescription, et non celle à laquelle les charges ont été régularisées. En effet, ce n’est qu’à cette date que les locataires ont pu connaître les faits leur permettant d’exercer leur droit : ainsi, le délai de prescription de l’action en répétition de l’indu ne commence à courir qu’à compter de la régularisation.

Il s’agit là d’un revirement de jurisprudence puisque jusqu’alors, il avait été jugé que le délai de prescription de l’action était la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement était demandé (Civ.3ème, 23 mars 2011, n°10-10.013, Orléans, 15 février2016, n°14/03349).

 

Nota : Cette solution rendue dans le cadre d’un litige en matière d’HLM, vaut également dans le secteur privé. En effet, sur ce point, l’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation renvoie expressément à la loi du 1er septembre 1948, dont l’article 38, relatif aux charges récupérables, se réfère au régime de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lequel envisage en la matière le paiement d’une provision mensuelle et une régularisation annuelle.

Il est toutefois précisé que ce délai de prescription est différent selon qu’il s’agit d’un bail HLM ou secteur privé : (trois ans pour le premier en application de l’art. 68 de la loi du 1er septembre 1948 contre trente, puis cinq ans pour le second, en application, en dernier lieu, soit avant l’instauration d’un art. 7-1 dans la loi de 1989 par la loi Alur du 24 mars 2014, de l’article 2224 du code civil).

 

Céline PAPIN

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