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Apports et nouveautés de la loi Elan en bref !

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) retouche de nombreux domaines, notamment immobiliers

Droit de rétractation

Côté vendeur et constructeur

L’article L 271-1 du CCH reconnaît un droit de rétractation à l’acquéreur non professionnel, pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ». Un acquéreur, ou client d’un constructeur CMI, peut se rétracter dans un délai fixé à dix jours depuis la loi Macron du 6 août 2015.
Dans le cadre de la loi Elan, le législateur a de nouveau modifié l’article L 271-1, précisant que tout acte concerné doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion» Tout manquement à cette «obligation d’information» est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3.000 € (personne physique) ou 15.000 € (personne morale). Notons que le gouvernement, à l’origine du texte, «ciblait» les seuls constructeurs CCMI. Mais, au vu du texte retouché, tout acte est désormais concerné : contrat de réservation (VEFA), promesse de vente sous seing privé, acte notarié, contrat CMI, etc.
 
Côté lotisseur et aménageur
Le texte reconnaît un droit de rétractation à l’acquéreur. Il a été ainsi prévu qu’une promesse unilatérale de vente ne devient « définitive que passé un délai de sept jours, pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter » (Code. urbanisme. art. L 442-8).


Dans un but d’uniformisation, la loi Elan porte le délai, pendant lequel un acquéreur peut se rétracter, de sept à dix jours

Ces nouvelles règles sont applicables dès l’entrée en vigueur de la loi Elan.

Mise en location de logements d’habitation (loi du 6 juillet 1989)

Décence.
Au titre de la décence, la loi Elan précise que tout logement loué devra désormais être «exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites» (loi de 1989 art.6, al.1). Selon les travaux parlementaires, il s’agit «ainsi de lutter contre la prolifération des punaises de lit».

DDT.
Le dossier de diagnostic technique requis en location pourra être communiqué à un locataire par voie dématérialisée, sauf «opposition explicite».

Caution.
La mention manuscrite, jusqu’ici requise d’une personne physique se portant caution d’un locataire, est supprimée par la loi Elan (loi de 1989 art. 22-1).

Loyer.
Le dispositif d’encadrement des loyers «Alur», régi par l’article 17 de la loi de 1989, est supprimé par la loi Elan. Selon le texte réécrit, la «fixation du loyer des logements mis en location est libre», en principe (loi de 1989 art.17 II). À titre «expérimental», certaines collectivités locales pourront néanmoins demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place, dans les conditions fixées par la loi Elan. Un décret d’application sera nécessaire, à ce sujet.

Logement loué en copropriété.
Sauf opposition d’un locataire, vous pourrez aussi lui communiquer les extraits utiles du règlement de copropriété par voie dématérialisée. Dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet d’un bail, prévoyez de notifier, au syndic de la copropriété, les nom, prénom, coordonnées téléphoniques et courriel du locataire, après « avoir recueilli l’accord de ce dernier ».

Location par une SCI familiale.
Des textes fixent des règles particulières pour la location nue d’un logement par une SCI dite familiale. Ceci permet à une SCI de conclure un bail pour une durée de trois ans (au lieu de six) voire un bail de courte durée (loi de 1989 art.10 et 11). La notion de SCI familiale est élargie, avec la loi Elan. Sera considérée comme telle toute SCI constituée «  exclusivement entre époux, partenaires liés par un pacte civil de solidarité, concubins notoires depuis au moins un an (...), parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » (loi de 1989 art. 13 a). Cette nouvelle définition s’applique aussi pour un congé pour reprise d’un logement, au profit d’un associé d’une SCI familiale.

Diagnostics techniques
 
Dossier diagnostics location
En l’état, il doit être «annexé au contrat de location lors de sa signature», ce qui suppose de fournir en principe les documents en format papier. Cela change avec la loi Elan : un texte précisera que le dossier diagnostics techniques «est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat »
 
Vente de terrain à bâtir. La loi Elan instaure l’obligation, dans des zones à risques, de fournir une «étude géotechnique préalable» en cas de vente d’un terrain non bâti constructible (CCH nouv. art.L 112-21). Un décret viendra préciser et finaliser cette nouvelle obligation légale.