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Action individuelle d’un copropriétaire : vers une limitation du droit d’agir en justice

Le 15 novembre 2018, la  Cour de cassation a débouté un copropriétaire de son action individuelle dans un litige au titre duquel il n’a pas subi de préjudice personnel.…/…

…/…Dans cette affaire, un copropriétaire se plaignait de la privatisation de parties communes d’un immeuble par l’occupant d’un local commercial.

En l’espèce, ce locataire s’était accaparé l’entrée de service de l’immeuble en copropriété ainsi qu’une terrasse privative.

La cour d’appel avait admis l’action du copropriétaire même si celui-ci ne justifiait pas d’un dommage particulier au regard du caractère absolu du droit de propriété.

Le 15 novembre 2018, larrêt d’appel a été cassé.

Pour justifier sa décision, la Cour de cassation a affirmé que le copropriétaire ne pouvait agir seul à l’encontre du locataire pour le moins indélicat en l’absence d’un préjudice personnel distinct de celui des autres copropriétaires.

(Pour consulter la décision, cliquer ici)

  • Portée de cet arrêt

Cette décision constitue une limitation importante du droit d’agir en justice d’un copropriétaire aux lieu et place du syndicat des copropriétaires pourtant consacré par l’article 15 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En effet, cet article limite le droit d’agir du copropriétaire à la seule information du syndic concernant l’action judiciaire envisagée.

«  Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »

L’existence d’un préjudice personnel ne constitue donc pas un critère justifiant l’irrecevabilité potentielle de l’action individuelle d’un copropriétaire.

D’ailleurs, dans d’autres décisions plus anciennes rendues notamment le 9 octobre 2007 ou le 14 janvier 2016, la Cour de cassation avait volontiers admis qu’un copropriétaire pouvait agir même en l’absence d’un préjudice personnel autre que la violation de son droit de propriété du fait d’une atteinte aux parties communes de l’immeuble.

(Pour consulter ces décisions, cliquer ici et ici)

Le revirement de jurisprudence intervenu le 15 novembre 2018 est donc inattendu et difficilement compréhensible.

 

Et pour cause, il n’est pas justifié la raison pour laquelle un copropriétaire ne pourrait pas faire respecter son droit de propriété, pourtant consacré par la Constitution, alors que ce motif constituait le fondement de l’arrêt de la cour d’appel.

 

Cette décision n’est pas non plus fondée sur le plan économique puisqu’un copropriétaire qui agit à la place de la copropriété n’a pas vocation à lui solliciter une indemnité particulière pour les services éventuellement rendus.

 

Il est possible qu’à travers l’arrêt du 15 novembre 2018, la Cour de cassation ait souhaité limiter les recours illégitimes ou injustifiés de certains copropriétaires à l’encontre notamment d’occupants de locaux commerciaux qui peuvent parfois cristalliser les rancœurs dans certaines copropriétés.

 

Cependant, s’il était confirmé, ce revirement pourrait entrainer des situations ennuyeuses, notamment lorsqu’un syndicat des propriétaires est défaillant à réagir pour préserver les parties communes de son immeuble provoquant une perte de valeur de l’ensemble des appartements qui le constituent.