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Le vendeur après achèvement est tenu des défauts apparents lors de la vente

Magalie Guignard2016Actualités | 
droit de la construction

Le vendeur après achèvement est tenu des défauts apparents lors de la vente

C’est ce que vient de juger la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 10 novembre 2016 n°15-24.379 …/…

Par Magali GUIGNARD

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droit de la construction

Le vendeur après achèvement est tenu des défauts apparents lors de la vente

…/... Rappel :

Au sens de l’article 1792-1 2° du code civil, le vendeur (même particulier) qui a réalisé lui-même ou fait réaliser des travaux, engage sa responsabilité.

En cas de vente de l’immeuble dans les 10 années qui suivent les travaux, l’acquéreur peut rechercher la responsabilité du vendeur sur le fondement de la responsabilité décennale prévue par les articles 1792 et suivants du code civil. Celui qui vend est assimilé au constructeur

La responsabilité du vendeur peut également être invoquée sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du code civil, à condition toutefois d’introduire l’action en justice dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

L’action en garantie décennale n’est en effet pas exclusive de l’action de droit commun en garantie des vices cachés (Civ 3ème chambre 17 juin 2009 Bull civ III n°143).

L’acquéreur a une option et son choix sera guidé par les circonstances :

- le vice a été découvert depuis plus de deux ans, mais depuis moins de 10 ans depuis la fin des travaux : action en garantie décennale
- la vente intervient plus de deux ans ou dix ans après la réception soit après expiration des délais de responsabilité des constructeurs : action en garantie des vices cachés.

Rappelons que le délai de deux ans de l’action en garantie des vices court du jour de la découverte du vice.
Cependant si le vice est apparent au moment de la vente, la garantie des vices cachés ne trouvera pas à s’appliquer.

Or dans ce cas se pose la question de savoir si l’acquéreur peut alors invoquer la responsabilité décennale du vendeur – constructeur ?

Ce qui est nouveau :

C’est cette question que vient de trancher la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, le 10 novembre 2016, qui indique que la connaissance du vice n’est pas un obstacle à l’exercice de l’action en garantie décennale à l’encontre du vendeur.

En l’espèce les acquéreurs d’une maison avaient des doutes quant à la qualité de la toiture, et ont donc fait intervenir une entreprise spécialisée laquelle leur a remis un devis de remise aux normes et en état, et ce, 3 jours avant l’expiration du délai de rétractation de la vente.

Ainsi, les acquéreurs auraient tout à fait pu renoncer à conclure la vente, en raison de la découverte du vice, ce qu’ils n’ont pas fait.

Pourtant, ils sollicitent la condamnation des vendeurs à les indemniser des travaux relatifs à la toiture (entre autres), alors même qu’ils ont contracté en toute connaissance de cause !

Leur action ne pouvait prospérer sur le terrain de la garantie des vices cachés et ce conformément à l’article 1642 du Code civil « le vendeur n’est pas tenu des vices cachés apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

La solution est aujourd’hui clairement posée : le vendeur après achèvement est tenu des défauts apparents lors de la vente.

La Cour de cassation considère que la connaissance des vices n’était pas un obstacle à l’exercice de l’action en garantie décennale et ce au visa des articles 1792 et 1792-1-2° du Code civil.

Pour la haute juridiction « le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maitre d’ouvrage constructeur et au jour de la réception ».

Magali GUIGNARD