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Le dol encore et toujours

Le dol peut-il être invoqué par les acquéreurs successifs à l’encontre du constructeur ? Quand la Cour de cassation (arrêt 3ème Chambre civile 12 juillet 2018 – n° 17 – 20627 – publié au bulletin

 I – LES FAITS

Monsieur et Madame A… font construire une maison individuelle par le CMI les Maisons P… la réception du 24 novembre 1987 intervient sans réserve.

Quatre années plus tard, Monsieur et Madame A… revendent à Monsieur et Madame Y… qui eux-mêmes revendent à Monsieur et Madame X… en 2015 (18 ans après).

Ce n’est qu’en 2008 que les propriétaires se plaignent de désordres de charpente, d’une part, et de ce que les combles vendus comme étant aménageables (dès que lors que les contreventements et arbalétriers ont été découpés) ne le sont pas en réalité, s’agissant d’une charpente non traditionnelle mais industrielle ne permettant pas de modifications.

II – LA PROCEDURE

Une expertise est ordonnée concluant à un maquillage en fin de chantier destiné à cacher l’erreur de conception puisque la  charpente industrielle n’autorisait aucun aménagement de combles en libérant du volume par sciage.

Les délais de recherche de responsabilité sur un fondement décennal étaient, de toute évidence, expirés de sorte que les époux X… se sont fondés pour leur recours non pas contre leurs vendeurs, mais contre le constructeur d’origine, sur la faute dolosive.

Rappelons que la prescription trentenaire était alors applicable jusqu’en juin 2008 et que l’action quinquennale expirait seulement en juin 2013 et donc dans le délai de 30 ans qui était ainsi respecté.

La cour d’appel de Paris confirmait le jugement du tribunal de grande instance par arrêt du 24 mars 2017 et condamnait le CMI à indemniser les époux X… en recevant leur action contractuelle et leur accordant :

  • Reprise des désordres : 104.570,38 €
  • Dommages & intérêts pour préjudice moral : 5.000 €
  • Trouble de jouissance : 38.350 €

La Cour de cassation par cet arrêt destiné à la publication rejette le pourvoi aux motifs suivants :

1 – « Ayant retenu, à bon droit, que l’action engagée par les consorts X…, sur le fondement de la faute dolosive du constructeur, s’analysait en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble, elle était transmissible aux acquéreurs successifs, la cour d’appel en a exactement déduit que cette action était recevable ».

2 – « La société des Maisons P… ne pouvait ignorer le projet d’aménagement des combles puisque Monsieur et Madame A… avaient déposé une demande de permis de construire modificative à cette fin, la cour d’appel a pu en déduire que, cette société ayant remis les clés de la maison en demeurant taisante, une violation délibérée consciente de ses obligations contractuelles était caractérisée ».

III – CE QUI FAISAIT DEBAT

L’auteur du pourvoi soutenait notamment que l’action des époux X… était irrecevable puisque :

  • L’action fondée sur le dol suppose que les parties soient liées par le même contrat.

Or, il n’y a pas de lien contractuel entre les époux X… et la société des Maisons P…

  • L’action en nullité de la convention pour dol n’est pas liée à la chose et ne peut donc pas être transmise aux sous-acquéreurs qui ne disposeraient que d’une action délictuelle de sorte que la cour d’appel a violé en leur rédaction ancienne les articles 1147, 1165 et 1382 du Code civil.

IV – CE QUI NE FAIT PLUS DEBAT

1 – La Cour de cassation rappelle (la position n’étant pas nouvelle) que l’action en responsabilité contractuelle peut être transmise aux acquéreurs successifs de l’immeuble.

L’action est attachée à l’immeuble, rien n’empêche donc sa transmission.

Mais aussi et surtout, cette action fondée sur le dol est un accessoire de l’immeuble (à rapprocher d’autres actions comme celles basées sur la garantie décennale, la garantie du vice caché, la garantie d’éviction).

2 – Il faut aussi retenir ce qu’indique la Cour de cassation qui rappelle ce qu’est la faute dolosive du constructeur à savoir : une violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles (voir notre précédente newsletter).

En l’espèce, il s’agit d’une dissimulation.

V – A RETENIR

Le sous-acquéreur, lorsqu’il invoque le dol, n’est donc pas démuni et dispose d’un support juridique solide.

Pour autant, le dol version post 2016 ne peut plus être invoqué pendant 30 ans…