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CCMI et travaux réservés : sanction de l’absence de clause manuscrite

Dans le cadre d’un contrat de construction de maisons individuelle le constructeur doit fourni au maitre de l’ouvrage une notice descriptive portant sur les travaux.

La notice doit être conforme à un modèle réglementaire et est à joindre au contrat.
Lorsque le maitre d’ouvrage se réserve l’exécution de certains travaux (travaux dits réservés) la notice descriptive doit comporter une clause manuscrite spécifique et signé de la main du maitre d’ouvrage.
En effet aux termes de m’article L231-2 du CCH le contrat de CMI doit comporter « le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge. »
L’article R231-4 du CCH énonce dans son dernier alinéa que « La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu. »
La Cour de cassation vient de confirmer dans un arrêt de la troisième chambre en date du 21 juin 2018  (Cass 3ème Civ 21 juin 2018 n°17-10175) que faute de mention manuscrite sur les travaux réservés dans la notice descriptive en CCMI le maître d’ouvrage peut demander l’annulation du contrat, mais non la condamnation du constructeur à supporter le coût des travaux.
Pour voir la décision Cliquer ici
  1. M. X... et Mme Y... et la société Maisons XXXX ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan ; la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI bât) a fourni une garantie de livraison 
Faisant valoir l’absence de clause manuscrite relative aux travaux qu’ils s’étaient réservés, les maîtres d’ouvrage assignent le constructeur et le garant en indemnisation de leur préjudice.
La cour d’appel de Paris, pour condamner solidairement ces derniers à paiement, retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite des maîtres d’ouvrage, doit être mis à la charge du constructeur et garanti par le garant.
La décision est cassée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.
Il ne peut y avoir de transfert de la charge du coût de ces travaux sur le constructeur et le garant.
Pourtant, au même visa, dans un arrêt du 4 février 2016, la Cour de cassation avait jugé que les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur

Auparavant, en 2013, elle avait reconnu la possible nullité du CCMI en l’absence, dans la notice, de la mention signée par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu (Cass 3e civ 3 avril 2013 n°12-16332). Mais cette décision avait été rendue au visa de l’ancien article 1134 du Code civil (C. civ. art. 1103, nouv.).
L’arrêt du 21 juin dernier est le premier rendu au visa des dispositions relatives au CCMI (et non à celles relatives au droit du contrat en général et ne laisse plus de place à la moindre exception).
Il convient donc d’être très vigilant sur ces formalités sanctionnées par la nullité.
La nullité du contrat entraine alors l’anéantissement du contrat et, partant, des restitutions réciproques entre les parties.